Sürekli olarak değişen ve gelişen ihtiyaçlarımız, yaşadığımız alanların yenilenmesini beraberinde getirmiştir ve kentsel dönüşüm kaçınılmaz hale gelmiştir. Kentsel dönüşüm, yaşam alanlarının sosyal, fiziksel ve ekonomik açılardan yenilenme süreçlerini ifade eder. Bu projelerle amaç, yaşanabilir ve sürdürülebilir kentler oluşturmaktır. Bu yazımızda, kentsel dönüşümün ne olduğunu ve neden önemli olduğunu araştıracağız, ayrıca kentsel dönüşümün gerçekleşebilmesi için gereken şartları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, yaşam alanlarının kısıtlı veya riskli olduğu bölgelerde gerçekleştirilen projelerdir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, herhangi bir olumsuz durumda alınabilecek hasarın minimum seviyeye indirilmesi hedeflenmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi ile ilgili kanunun yayınlanmasıyla birlikte kentsel dönüşüm daha da önem kazanmış ve hayatımızda daha fazla yer bulmaya başlamıştır. Bu kanunla birlikte, riskli yapıların tespit edilmesi ve yıkılması gibi hayatımızı doğrudan etkileyen düzenlemeler getirilmiştir.
6306 sayılı kanuna göre yıkılan yapı, imar planına uygun olarak yeniden inşa edilmelidir ve hak sahiplerinin mağdur edilmemesi sağlanmalıdır. Projenin gerçekleştirileceği alan, TOKİ’nin veya idarenin talebi doğrultusunda belirlenen firmalar tarafından belirlenir. Riskli yapılar, yapılan testler sonucunda bilimsel olarak yıkılma tehlikesi bulunan yapılar olarak tanımlanır. Uygulama alanı ise bakanlık tarafından belirlenmiş riskli yapıların bulunduğu alanları kapsar.
Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilebilmesi için belli başlı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. İlk olarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanmış bir kuruluş tarafından yapının farklı noktalarından karot örnekleri alınması gerekmektedir. Yapılan testler sonucunda yapının riskli olduğunu kesinleştirmek için tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır. Daha sonra, tapu müdürlüğü tarafından ilgili rapor daire sahiplerine tebligatla bildirilmelidir. Tebligatın geldiği günden itibaren 15 gün içinde daire sahiplerinin karara itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz sonrasında, dört uzman ve üç bakanlık üyesi tarafından oluşturulan komisyon ile süreç karara bağlanır. Rapor kesinleştikten sonra daire sahiplerinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslı bir rapor alması gerekmektedir. Rapor hazırlandıktan ve daire sahipleri tarafından anlaşmalar tamamlandıktan sonra, anlaşma sağlanmış olan müteahhit ile sözleşme imzalanarak inşaata başlanır.
Kentsel Dönüşümlerde Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?
Yapıların risk durumunu inceleyen ve bakanlık tarafından yetkilendirilmiş olan ekipler, bu yapıları gerekli testlerle inceleyerek rapor hazırlarlar. Rapor doğrultusunda gerekli diğer işlemler gerçekleştirilir. Kentsel dönüşüm projeleri, çarpık kentleşmenin yoğun olduğu bölgelerde daha sık görülmektedir. Riskli yapıların tespiti, daire sahiplerinin ilgili kurumlara başvurması sonucunda gerçekleştirilir. Aynı zamanda risk tespiti, bakanlık tarafından yapılan bir denetimde de gerçekleştirilebilir. Riskli olan yapıların yıkılması 6306 sayılı kanun gereği zorunludur.
Riskli Yapı Tespitinden Sonra Yapılacaklar Nelerdir?
Risk tespitinin ardından binanız riskli yapı olarak değerlendirilirse, yıkım işlemi gerçekleştirilecektir. Hak sahiplerine 60 gün süre verilir ve bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse yıkım masrafları hak sahipleri tarafından karşılanmak zorundadır.
Risk tespitinden sonra, bina hak sahipleri tapudaki hisse oranlarına göre arsa hissedarı haline gelirler. Bu aşamada, bina ortak protokolüyle, binanın nasıl ve hangi oranda paylaştırılacağına karar verilir. Bina ortak protokolüne katılmayan bina hak sahiplerinin hisseleri açık artırmayla diğer ortaklara satılır. Bu hisseler için alıcı çıkmazsa, bakanlık bu hisseleri kamulaştırarak satın alır.
Kentsel Dönüşüm Başvurusu İçin Hangi Belgeler İstenir?
Kentsel dönüşüm projelerinde istenilen belgeler şunlardır;
- Üzerinde ıslak imza bulunan başvuru dilekçesi
- Nüfüs cüzdanı fotokopisi
- Bakanlık tarafından onaylı riskli yapı raporu
- Tapu fotokopisi ve güncel tapu kaydı
- Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi sabit bulunan faturalardan herhangi bir fatura
- İl İlçe ve Vatandaşlık Müdürlüğü tarafından riskli yapının tahliye edildiğine dair imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu
- Yapının yıkıldığına dair ıslak imzalı ve mühürlü form
- Daire sahibine Ziraat Bankası vadesiz hesap cüzdanı
Kentsel Dönüşüm Nasıl Yapılır?
Tasarlanan bir projenin başlatılabilmesi için devlet tarafından imara açılmış olması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm projelerinde süreci daire sahipleri yönetmeli, ancak müteahhite vekalet verme hakları da bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm süreci aşağıdaki şekilde işlemektedir:
- İlk olarak, riskli yapı tespiti yapılır.
- Risk analizi yapılabilmesi için daire sahipleri, yetki verilen firmalara risk analizi yapmalıdır.
- Risk raporu onaylandıktan sonra daire sahiplerine bildirilir.
- Risk bildirimi sonrasında apartman sakinlerine, binayı boşaltmaları için 60 gün süre verilir.
- Binanın yıkılıp yeniden yapılabilmesi için 3’te 2 oy almak yeterlidir. Geri kalan 3’te 1 için ise bakanlık tarafından satın alma süreci başlatılır.
- Satış işlemleri tamamlandıktan sonra, müteahhit gerekli ruhsatı alarak inşaat işlerine başlar.
- İnşaat tamamlandıktan sonra iskan alınarak proje tamamlanmış olur.
Kentsel Dönüşüm Hangi Alanlarda Yapılır?
Kentsel dönüşüm projelerinin uygulanacağı alanların bakanlık tarafından onaylanmış olması gerekmektedir. Kentsel dönüşümün en önemli amacı güvenlik olduğundan, projenin gerekli olup olmadığı, zemin yapısı, yapılaşmanın getirdiği sorunlar ve deprem riski gibi faktörlere bağlıdır. Can ve mal güvenliği açısından riskli olan bölgelerde kentsel dönüşüm yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm projelerine aynı zamanda “yerinde dönüşüm” de denir. Yerinde dönüşüm terimi genellikle müstakil binaların dönüşümünde kullanılır. Bu yöntemde, mevcut bina yıkılarak aynısı yeniden inşa edilir.
Kentsel dönüşüm projeleri, yaşadığımız kentleri daha yaşanabilir hale getirmek için son derece önemlidir. Süreç içerisinde mevcut yapılar ve altyapılar yenilenerek, sürdürülebilir bir yaşam alanı oluşturulabilir. Gökoz İnşaat olarak, son yıllarda özellikle İstanbul Kadıköy bölgesinde kentsel dönüşüm projelerine ağırlık veriyor ve sizler için konforlu yaşam alanları inşa ediyoruz. Projelerimizle, gelecek nesillere daha yaşanabilir bir dünya bırakmayı hedefliyoruz.
