6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile belirtilen riskli yapı kavramı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı tanımlar.

Riskli yapı tespitini, yapı malikleri veya kanuni temsilcisi yaptırabilecektir. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaksızın, maliklerden bir tanesi bu tespiti yaptırmak üzere müracaatta bulunabilir.

Riskli yapı tespitini maliklerden birisi yaptırıyorsa masraflar bu malike ait olacak, kat malikleri kurulu kararıyla yönetici tarafından yaptırılıyorsa tüm maliklerden arsa payları oranında tahsil edilecektir.

Riskli yapı tespiti için lisanslandırılmış kuruluşa başvurabilmek için talep edenin;

• Tespit talebini içerir dilekçe,
• O yapıda malik olduğunu gösterir tapu belgesi,
• Kimlik belgesi,
• Talep edenin kanuni temsilcisi ise yasal şekilde hazırlanmış vekaletnameyi

İbraz etmesi gerekmektedir.

Bu noktada, riskli yapılarda temel olan maliklerin oybirliği ile anlaşma sağlamasıdır. Maliklerin, oybirliği ile anlaşamamaları durumunda yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya diğer usullerle yapının yeniden değerlendirilmesine;

• Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı bir lisanslı değerleme şirketinden riskli yapının değeri tespit ettirildikten, bu değerleme raporu tüm maliklere dağıtıldıktan,
• Tüm malikler toplantıya çağırıldıktan sonra,
• Riskli yapıda maliklerin sahibi oldukları arsa payları oranında 2/3 çoğunluk ile karar vereceklerdir ve bina ortak karar protokolünü imzalayacaklardır.

Riskli yapı ilan edilen taşınmaz için yapılacak olan genel kurulda;

• Divan heyeti seçilir.
• Genel kurulda verilecek olan teklifler (inşaat şirketi, yapım şekli, proje ve detayları içeren) sunulur.
• Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme raporu okunur.
• Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra oy birliği ile anlaşmaya çalışılır sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü ile karar alınır.
• Alınan karar inşaat firmasına, yapım şekline ve projeye yöneliktir.
  Kararın, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edileceğine ve bu tebliğde, on beş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı belirtilir.

Riskli yapılarda 2/3 oy oranı, o taşınmaza özgülenmiş arsa payının 2/3 ünü ifade eder. Kat malikleri sayısını ifade etmez.

Riskli yapı tespiti yapılıp, bu tespiti kesinleşen ve yıkım aşamasına gelen taşınmazda kat maliklerinin/hak sahiplerinin yapılacak toplantıda oybirliği ile anlaşamamaları halinde, arsa paylarının 2/3’ü oranında karar alma durumunu belirtir. Buna göre; arsa paylarının 2/3’ ü oranında kat maliki veya hak sahibi yeniden yapıma ve yapımın usulüne karar verebilecektir.

Maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerce yıktırılmaması durumunda, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerinin durdurması zorunludur. Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

Alınan karar, anlaşma şartlarını içeren teklif ve gayrimenkul değerleme raporuyla birlikte, riskli yapılarda yeniden yapım için toplantıya katılmayan veya katılıp da hayır diyen bu nedenle 1/3 arsa payı kısmında kalan kat maliklerine; noter vasıtasıyla tebliğ edilecektir. Bu noter vasıtasıyla yapılacak olan bildirimde, tebliğden itibaren 15 gün içerisinde kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;

• Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
• Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
• Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
• Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak

Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur.

Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmemektedir.

Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmeyecek ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olacaktır.

Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamayacaktır. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacak üçüncü şahıslar katılabilecek ve satış işlemi yapılacaktır.

Yukarıda verilen bütün bilgiler ışığında, öncelikle arsa sahiplerinin kendi aralarında uzlaşma sağlaması önemlidir. Bununla birlikte arsa sahiplerine, bir inşaat firmasıyla anlaşmaya varılmadan evvel riskli yapı sürecine girilmemesini öneririz. Zira, riskli yapı tespitinin kesinleşmesini müteakip ilgili yasada belirtilen süreler işlemeye başlayacak ve arsa sahiplerince 2/3 çoğunluğun sağlanarak karar alınamaması durumunda, yapıları idarece yıktırılacak ve yeni bir yapı inşa edilmeyecektir. Bu sebeple, bir inşaat firmasıyla anlaşmaya varılmadan riskli yapı sürecine girilmemesi, arsa sahiplerinin mağduriyetlerinin önlenmesi için önemlidir.